Tregu i banesave në Shqipëri po përjeton një nga periudhat më të forta të rritjes së çmimeve, ndërsa paralelisht po zgjerohet edhe kredia bankare për pasuri të paluajtshme.
Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se në fund të vitit 2025, indeksi i çmimit të banesave ishte rritur me 28.8% në terma vjetorë. Në të njëjtën periudhë, kredia bankare për pasuri të paluajtshme ishte rritur me 15.9%. Të dy treguesit ishin mbi mesataret e tyre historike.
Banka e Shqipërisë e ka identifikuar këtë kombinim si një zhvillim që kërkon monitorim të kujdesshëm. Sipas saj, çmimet e blerjes së banesave po rriten më shpejt se qiratë, ndërsa rritja e kreditimit për pasuritë e paluajtshme po tejkalon rritjen e PBB-së dhe të kredisë bankare në tërësi.
28.8% rritje e çmimeve në një vit
Në tremujorin e katërt të vitit 2025, indeksi i çmimit të banesave u rrit 28.8% krahasuar me një vit më parë, ndërsa mesatarja historike e këtij treguesi ishte vetëm 7.2%. Edhe raporti mes çmimit të banesave dhe qirasë u rrit me 23.9%, kundrejt një mesatareje historike prej 8.9%. Me fjalë të tjera, çmimet e blerjes po largohen gjithnjë e më shumë nga ritmi me të cilin rriten qiratë.
Ky është një nga treguesit që Banka e Shqipërisë po ndjek për të kuptuar nëse rritja e tregut po mbështetet nga faktorë të qëndrueshëm apo nëse po krijohen presione që mund të sjellin rreziqe në të ardhmen.
Vetë Banka thekson se të dhënat tregojnë kërkesë të fortë në treg, por paralajmëron se ritmet e larta të rritjes së çmimeve mund të shoqërohen me shqetësime për stabilitetin afatgjatë të tregut.
Edhe kredia po ecën me ritme të larta
Në fund të vitit 2025, kredia bankare për pasuri të paluajtshme ishte rritur me 15.9% në bazë vjetore. Kjo kategori kredie po rritet më shpejt se disa prej komponentëve të tjerë të kredisë dhe Banka e Shqipërisë e ka veçuar si një prej zhvillimeve që duhen monitoruar.
Të dhënat e Bankës për gjashtëmujorin e parë të vitit 2025 tregojnë gjithashtu se kredia për blerje banesash u rrit me 18% në terma vjetorë. Banka e lidh këtë rritje me kërkesën e lartë për banesa, por edhe me kushtet e favorshme të financimit. Në të njëjtën kohë, ajo vëren se bankat kanë qenë aktive në ofrimin e kredive për individët.
Pra, ndërsa çmimet janë rritur me ritme shumë të larta, një pjesë e blerësve po mbështeten gjithnjë e më shumë te financimi bankar.
Sa kushton kredia për një shtëpi?
Në gjysmën e parë të vitit 2025, norma mesatare e interesit për kredinë hipotekare në lekë qëndroi rreth 3.8%, pothuajse në të njëjtin nivel me fundin e vitit të kaluar.
Për kreditë e reja për shtëpi me normë të fiksuar fillimisht deri në një vit, interesi në tremujorin e dytë ishte rreth 3%, ndërsa për kreditë me normë fillestare të fiksuar mbi një vit ishte rreth 4.4%. Në euro, norma mesatare e kredisë së re për blerje banese ishte 5.1% në tremujorin e dytë të 2025, nga 4.8% në tremujorin e parë.
Kjo do të thotë se edhe pse apartamentet janë shtrenjtuar ndjeshëm, kredia nuk është zhdukur si burim financimi. Përkundrazi, kërkesa për financim ka mbetur e fortë.
Banka e Shqipërisë vendos kufij
Rritja e shpejtë e kredisë për banesa ka bërë që Banka e Shqipërisë të ndërhyjë edhe në rregullat e kreditimit.
Në maj 2025, Banka njoftoi masa makroprudenciale për kreditë hipotekare, me synimin për të kufizuar ekspozimin e sistemit bankar ndaj tregut të pasurive të paluajtshme. Masat hynë në zbatim në korrik 2025.
Në analizën e marsit 2026, Banka e Shqipërisë e përshkruan situatën si një cikël financiar që po zhvillohet me shpejtësi. Ajo thekson se rritja e kredisë dhe e çmimeve të pasurive të paluajtshme kanë tendencë të përforcojnë njëra-tjetrën.
Por kush po i blen?
Statistikat zyrtare nuk japin një ndarje të plotë që të tregojë se sa prej blerësve janë familje që blejnë shtëpinë e parë, sa janë investitorë, sa blejnë apartamente për qira ditore apo sa blerje bëhen me para në dorë.
Në gjashtëmujorin e parë të vitit 2025, kredia për individët në tërësi u rrit me 17.4%, ndërsa kredia në lekë u zgjerua me rreth 21%. Banka e Shqipërisë e lidh këtë ecuri me kërkesën e lartë të individëve dhe me ofertën e favorshme të bankave.
Në një treg ku çmimet rriten me 28.8% në një vit, ndërsa kredia për pasuri të paluajtshme rritet me 15.9%, ekziston edhe një pjesë e blerjeve që financohet nga burime të tjera si kursime, të ardhura nga emigracioni, kapital i akumuluar apo investime.
Prandaj pyetja “kush po i blen?” nuk ka një përgjigje të vetme.
Çmimi rritet më shpejt se qiraja
Një tjetër tregues që tregon tensionin në treg është diferenca mes çmimit të blerjes dhe qirasë.
Në fund të vitit 2025, raporti i indeksit të çmimit të banesave me vlerën e qirasë u rrit me 23.9% në terma vjetorë. Mesatarja historike e këtij treguesi ishte vetëm 8.9%. Kjo do të thotë se blerja e një apartamenti po bëhet më e shtrenjtë shumë më shpejt sesa rritja e qirave që mund të gjenerojë ajo pronë.
Për një blerës që e merr apartamentin për investim, ky është një element i rëndësishëm: nëse çmimi i pronës rritet më shpejt se qiraja, kthimi nga qiraja ndaj vlerës së pronës mund të bjerë.
Sipas INSTAT, Indeksi i Kushtimit në Ndërtim për Banesa u rrit vetëm me 1.1% në terma vjetorë në tremujorin e parë 2026. Në tremujorin e katërt të vitit 2025, rritja vjetore kishte qenë 1.2%.
Kostoja e ndërtimit nuk po rritet me të njëjtin ritëm si çmimet e banesave në treg.
Për Bankën e Shqipërisë, kjo është një situatë që kërkon monitorim, jo vetëm sepse familjet po marrin më shumë kredi, por edhe sepse çmimet e pasurive të paluajtshme po rriten me ritme shumë mbi mesataren historike.
