Investimet strategjike në Shqipëri janë promovuar si një instrument për të nxitur zhvillimin ekonomik, tërheqjen e investitorëve të huaj dhe krijimin e vendeve të reja të punës. Megjithatë, pas shumë prej projekteve të miratuara me këtë status fshihen problematika që lidhen me çështje ligjore, konflikte pronësie, shqetësime mjedisore dhe mangësi teknike në zbatim.
Një pjesë e projekteve janë përballur me procese gjyqësore dhe hetime penale, ndërsa të tjera kanë ngritur pikëpyetje për mënyrën e realizimit të investimeve të premtuara, afatet e punimeve dhe përfitimet reale për ekonominë shqiptare.
Rasti më i rëndësishëm që ka marrë një vendim përfundimtar nga drejtësia lidhet me projektin turistik “Dreamades Luxury Suites” në Dhërmi. Hetimet zbuluan se një sipërfaqe toke shtetërore ishte regjistruar në mënyrë të paligjshme në pronësi private përmes dokumenteve të falsifikuara, përpara se t’i shitej kompanisë së lidhur me zhvillimin e projektit. Si rezultat, ish-kryetari i Bashkisë Himarë, Jorgo Goro, u dënua dhe rreth 10 mijë metra katrorë tokë iu konfiskuan dhe iu rikthyen shtetit. Vendimi gjyqësor ka konfirmuar paligjshmërinë e tjetërsimit të tokës, por jo të vetë projektit turistik.
Probleme të natyrës teknike janë konstatuar edhe në projektin “Durrës Yachts & Marina”. Sipas inspektimeve shtetërore, dy prej godinave të kompleksit kanë pësuar ulje të konsiderueshme të themeleve. Në njërën godinë deformimi ka arritur deri në 28 centimetra, ndërsa në tjetrën deri në 18 centimetra, duke imponuar nevojën për ndërhyrje të specializuara dhe përforcim të strukturave. Situata ka ngritur shqetësime për cilësinë e studimeve gjeologjike, projektimit dhe mbikëqyrjes teknike në një nga projektet më të mëdha të investimeve në vend.
Edhe projekti turistik në ishullin e Sazanit përballet me sfida të rëndësishme që lidhen me sigurinë dhe mjedisin. Për shkak të përdorimit ushtarak të ishullit për dekada me radhë, ekzistojnë dyshime për praninë e municioneve të pashpërthyera si në territorin tokësor, ashtu edhe në zonën detare përreth, çka kërkon verifikime dhe ndërhyrje të posaçme përpara zhvillimit të investimit.
Polemika mjedisore kanë shoqëruar edhe projektin “Manastir Resort”, pranë Parkut Kombëtar të Butrintit. Fillimisht, një pjesë e parcelave të përfshira në projekt ndodheshin brenda kufijve të zonës së mbrojtur, ku legjislacioni kufizonte ndërtimet. Pas ndryshimit të kufijve të parkut, këto parcela mbetën jashtë zonës së mbrojtur, duke i hapur rrugën realizimit të investimit. Megjithatë, koha dhe mënyra e ndryshimit të kufijve kanë nxitur debat publik mbi ndikimin që ky vendim mund të ketë pasur në mbrojtjen e territorit.
Një nga projektet më të debatueshme mbetet “Pashaliman Laguna Eco Resort”. Zona e parashikuar për zhvillimin e tij ndodhet pranë qytetit antik të Orikumit, Kepit të Shëngjergjit dhe bazës ushtarake të Pashalimanit. Kjo ka sjellë diskutime mbi mbivendosjen me zona të mbrojtura, trashëgiminë arkeologjike dhe përdorimin e pronave me rëndësi për mbrojtjen kombëtare. Deri më tani nuk ekziston një vendim gjyqësor që ta shpallë projektin të paligjshëm, por ai vazhdon të mbetet objekt debatesh dhe shqyrtimesh administrative.
Konflikte pronësore janë evidentuar edhe në projektin “Soleil & Sea”, ku një pjesë e territorit është bërë objekt i proceseve gjyqësore mes personave që pretendojnë të drejta pronësie. Një prej pretenduesve ka fituar një proces civil dhe më pas ka depozituar kallëzim penal, duke ngritur akuza për falsifikim dokumentesh dhe ndërhyrje në regjistrimin e pasurisë.
Në shumë raste, statusi i investitorit strategjik është dhënë mbi bazën e vlerës së investimit të deklaruar dhe numrit të vendeve të punës së premtuara, ndërsa verifikimi i elementëve të tjerë, si pronësia, ndikimi mjedisor, fizibiliteti teknik dhe realizimi konkret i projekteve, ka mbetur i kufizuar. Kjo ka sjellë kritika se statusi strategjik është përdorur më tepër si një lehtësi administrative sesa si garanci për qëndrueshmërinë ligjore, ekonomike dhe teknike të investimeve.
“Durrës Yachts & Marina”, përfitimet private dhe angazhimet publike
“Durrës Yachts & Marina” konsiderohet si projekti më i veçantë ndër investimet strategjike, jo vetëm për vlerën e tij financiare, por edhe për faktin se zhvillohet në territorin aktual të Portit të Durrësit, një nga asetet më të rëndësishme publike të vendit.
Në vitin 2022, projekti mori statusin e investitorit strategjik dhe po zhvillohet nga shoqëria “Durrës Marina”, e krijuar si partneritet publik-privat, ku shteti shqiptar zotëron 33 për qind të aksioneve, ndërsa investitori privat 67 për qind. Investitori kryesor privat është biznesmeni Mohamed Alabbar, përmes kompanisë Eagle Hills Real Estate Development.
Sipas planit të biznesit, projekti parashikohet të gjenerojë rreth 3.2 miliardë euro të ardhura nga shitjet dhe afro 854 milionë euro fitim neto. Nga kjo shumë, fitimi i pritshëm për investitorin privat llogaritet në rreth 572 milionë euro, ndërsa pala shqiptare mund të përfitojë rreth 281 milionë euro.
Pjesa më e madhe e projektit është e orientuar drejt ndërtimit të apartamenteve dhe njësive rezidenciale. Rreth 13 mijë apartamente parashikohen të ndërtohen, ndërsa të ardhurat kryesore do të vijnë nga shitja e tyre. Hotelet, marina dhe hapësirat tregtare përbëjnë një pjesë më të vogël të modelit financiar të projektit.
Megjithëse vlera totale e investimit prezantohet mbi 2 miliardë euro, investimi direkt nga kapitali i kompanisë private parashikohet të jetë rreth 80 milionë euro. Një pjesë tjetër do të financohet përmes kredive bankare, ndërsa financimi kryesor pritet të vijë nga parashitja e apartamenteve dhe njësive tregtare.
Bilancet financiare të viteve 2023 dhe 2024 tregojnë se kompania kishte arkëtuar rreth 42 milionë euro në formën e parapagimeve nga blerësit, ndërkohë që vetë kapitali i investitorit privat rezultonte të ishte rreth 7 milionë euro. Dokumentacioni financiar evidenton se parapagimet e klientëve përbëjnë një element kyç në financimin e projektit.
Nga ana tjetër, shteti shqiptar ka kontribuar me vënien në dispozicion të territorit të Portit të Durrësit, lehtësi administrative dhe përjashtime fiskale. Projekti është përjashtuar nga taksa e ndikimit në infrastrukturë dhe kontributi për strehimin social.
Sipas dokumenteve të paraqitura në Gjykatën Kushtetuese, vlera e aseteve dhe lehtësive publike të lidhura me projektin vlerësohet në rreth 940 milionë euro. Në këtë shumë përfshihen vlera e tokës publike dhe truallit, përjashtimet fiskale, kostot për pastrimin e territorit dhe angazhime të tjera ekonomike të shtetit.
Një tjetër element me ndikim financiar lidhet me ndërtimin e Portit të Ri të Porto Romanos, i cili konsiderohet i domosdoshëm për zhvendosjen e aktivitetit portual nga territori ku po zhvillohet marina. Faza e parë e këtij projekti është tenderuar me një fond limit prej rreth 400 milionë eurosh, ndërsa kostoja totale e portit të ri vlerësohet të kalojë 1.6 miliardë euro.
Procedurat e tenderimit për Porto Romanon janë përballur me vonesa dhe anulime, ndërkohë që ndërtimi i njësive të marinës ka avancuar. Nëse projekti i portit të ri nuk realizohet sipas afateve, kjo mund të ndikojë në fazat e ardhshme të zhvillimit të “Durrës Yachts & Marina”.
Edhe pse shteti shqiptar zotëron 33 për qind të aksioneve dhe mund të përfitojë nga fitimet e ardhshme, ky përfitim mbetet i kushtëzuar nga realizimi i plotë i projektit, ritmi i shitjeve dhe vendimet për shpërndarjen e dividendit.
Ndërkohë, projekti po përballet edhe me problematika teknike në fazat e para të zbatimit, pasi dy prej ndërtesave kanë pësuar ulje të konsiderueshme të strukturës gjatë vitit të fundit, duke krijuar një imazh negativ për një nga investimet më të mëdha strategjike që po zhvillohen aktualisht në Shqipëri.
